La Oportunidad que Muchos no ven

En mis años como corredor de propiedades, he aprendido a identificar los ciclos inmobiliarios y a reconocer cúando se abren buenas ventanas de oportunidad. Lo que estoy viendo ahora en el mercado chileno es un término de ciclo. Una combinación única de factores que pasa cada cierto tiempo y que favorece a los compradores informados.

La mayoría de las personas están esperando el »momento perfecto» para comprar, que se supone que es cuando las tasas toquen mínimo, pero la historia del mercado inmobiliario nos ha enseñado repetidamente que quienes esperan ese punto ideal generalmente terminan pagando precios más altos. Te explicaré por qué estamos en una momento de mercado especial donde se alinean varios factores favorables para compradores estratégicos.

Con la inflación bajando y las tasas hipotecarias empezando a estabilizarse, muchos se preguntan: ¿es este el mejor momento para comprar una propiedad? Te lo explico cómo ha evolucionado el mercado en los últimos años

Entendiendo los ciclos Historicos del Mercado Inmobiliario Chileno

Para entender mejor dónde estamos parados hoy, es útil analizar cómo se han comportado los ciclos inmobilarios en Chile en las últimas décadas, como todo en la vida, siempre hay un augue, climax y caida. (Índice de precios de vivienda (IPV) – Banco Central de Chile):

Gráfico con Indice de Compraventas Totales desde el 2002 AL 2025

(como Base el 2008)

El Ciclo 2002-2007: Crecimiento Estable

Durante este período, el mercado inmobiliario chileno experimentó un crecimiento constante pero moderado. Las tasas hipotecarias promediaban entre 4.5% y 5.5%, y el aumento anual en el valor de las propiedades se mantenía cerca del 5-7%. Mis papas durante ese tiempo compraron una casa con un crédito hipotecario del 100% de financiamento. Este fue un mercado más o menos predecible, donde comprar una propiedad era una decisión segura.

El Ciclo 2008-2010: Impacto de la Crisis Subprime

Yo en particular no recuerdo que haya pasado nada en ese entonces (iba como en septimo-octavo básico). Pero fue una de las últimas recesiones globales.

Aunque Chile resistió mejor que muchos países el impacto de la crisis financieral, el sector inmobiliario experimentó una desaceleración clara. Como se puede ver en el gráfico de más arriba, las ventas cayeron harto entre 2008 y 2009. Sin embargo, aquellos que compraron propiedades durante este período de incertidumbre (especialmente en 2009-2010) obtuvieron valorización superior al 100% en los siguientes 10 años.

Gráfico de Precios de Vivienda General entre 2009-2020

Ciclo 2010-2019: Recuperación y Boom

A fines de este periodo me empecé a meter en el rubro inmobiliario, recuerdo que empecé a trabajar en un broker (a fines del 2019). Recuerdo también que las condiciones estaban ideales para invertir o comprar ya que las tasas estaban cercanas al 2%. Pero la excusa era que los precios estaban inflados, se hablaba mucho de una burbuja inmobiliaria.

Desde 2010 hasta 2019, el mercado inmobiliario chileno experimentó una de sus épocas más prósperas. Las tasas hipotecarias comenzaron a bajar gradualmente hasta llegar a mínimos históricos cercanos al 2.5% en algunos bancos. El valor de las propiedades en la RM se apreció en más del 100% durante este período. Paradójicamente, quienes compraron al inicio de este ciclo (cuando aún había pesimismo en el mercado) obtuvieron los mejores retornos y las mejores rentabilidades, es como si hubieras comprado en el mercado bursatil cuando los valores eran lo más barato posible

Gráfico Variación Anual en Porcentaje desde el 2002 al 2025 (se toma el 2008 como base)

Ciclo 2020-2023: Pandemia y Boom Artificial

La pandemia creó un fenómeno que nunca se había dado en Chile. Que es la masiva inyección de plata en la economia y los retiros de los fondos previcionales para las personas. Inicialmente, entre marzo y julio de 2020, las ventas cayeron abruptamente y con ello bajaron un poquito los precios pero nada de otro mundo. Pero rápidamente hubo una inyección de plata por parte del gobierno y los bancos al sistema.

Los retiros de las AFP, las ayudas gubernamentales y las tasas históricamente bajas generaron un boom inesperado entre finales de 2020 y mediados de 2022. Los precios subieron artificialmente entre un 15-20% en muchos sectores.

Gráfico Indice Precios Vivienda 2020-2024

Ante dicha situación crítica, los retiros de las AFP más la ayuda en bonos y préstamos a tasa 0% funcionaron como una ayuda artificial que dinamizó el mercado. Mucha plata se entregó a la gente y a empresas, lo que reactivó forzosamente la economía e incentivó la demanda por propiedades, haciendo que los precios subieran otra vez (junto con todas las demás cosas).

Como consecuencia de lo anterior la inflación subió a máximos y por lo tanto el banco central tuvo que subir la tasa para intentar frenar la inflación. Las tasas de largo plazo (la que se ocupa para los créditos hipotecarios) también subieron debido la masiva venta de bonos del estado, esto para hacer liquidez y entregar a las personas los retiros del 10% (cuando baja el precio del bono sube la tasa del mismo).

Qué está Pasando Hoy en Chile

Las acciones del banco central están haciendo efecto, la inflación ha estado bajando y las tasas hipotecarias también — recordemos que desde el segundo semestre del 2024 empezaron a bajar las tasas hipotecarias —. Aunque las tasas siguen más o menos altas se ve difícil el panorama en el corto plazo para que las bajen hasta el punto del 2019.

Si bien se están dando mejores condiciones, sigue habiendo un exceso de propiedades en stock (propiedades disponibles para la venta) en comparación con la cantidad de personas que quiere y que puede comprar. En el mercado de departamentos nuevos, no se observan ofertas extraordinarias. Esto se debe a que el stock disponible es limitado y no se ve una aceleración en la construcción a futuro que sugiera un aumento en el stock de propiedades de Santiago en los próximos años. Por el contrario, en el mercado de propiedades usadas, hay demasiado stock disponible y también mucho propietario motivado a vender en el corto plazo.

Al conversar con otros corredores, noto que la tendencia es similar: hay una gran cantidad de propiedades disponibles en el mercado, pero poco interés y visitas a estas.

Actualmente tengo algunas propiedades que no despiertan casi ningún interés. Casi ninguna visita en el tiempo que llevamos. Por ejemplo, tengo un par de propiedades en la Cisterna y San Miguel a precios regalados que nadie quiere visitar y comprar —a pesar de estar con mucho descuento sobre precio tasación—. A eso se suma la baja en precio real en los arriendos en el último año (precio real es descontando el IPC). Por lo tanto se vuelven menos atractivas para invertir.

Las propiedades que tengo ahí son de 1 dormitorio y 1 baño, tienen un caprate superior a 5,5% pero hay muuuuchos departamentos seminuevos o usados a la venta. Y lo peor es que son todos similares, entonces está muy difícil vender en ciertos sectores de esas comunas.

Radiografía actual del mercado: Desequilibrio que favorece al comprador

El mercado inmobiliario actual presenta características particulares que no se habían visto juntas en los últimos 17 años

Oferta abundante y diversificada

Actualmente, el número de propiedades usadas en venta ha aumentado en grandes cantidades en comparación con el período pre-pandemia. Esto significa que hay más opciones para elegir, y en todos los segmentos: desde departamentos de 1 dormitorio hasta casas familiares. Esta abundancia de oferta permite a los compradores ser más selectivos y negociar mejores condiciones.

Vendedores motivados

Muchos propietarios que compraron como inversión durante el boom pandémico ahora enfrentan dificultades para arrendar sus propiedades a precios que cubran sus costos financieros. Otros necesitan liquidez debido a la situación económica general. Esta presión está generando flexibilidad en los precios de venta.

En mi experiencia reciente atendiendo clientes, he logrado negociar descuentos de entre 10% y 15% sobre los precios iniciales de propiedades en sectores como Ñuñoa, Providencia y Santiago Centro. En zonas emergentes como La Cisterna y San Miguel, los descuentos han llegado incluso al 18-20% en casos específicos.

Tasas hipotecarias en descenso

Si bien las tasas actuales (alrededor del 4,6 – 5.3% para créditos a 20-30 años) están por encima de los mínimos históricos, ya hemos visto una reducción significativa desde los máximos del año pasado. Los expertos financieros proyectan que continuarán bajando, pero de manera gradual durante los próximos 12 a 18 meses.

Esto crea una situación interesante: si compras ahora con tasas todavía en descenso, puedes refinanciar en el futuro cuando las condiciones sean aún mejores, capturando así tanto el descuento actual en el precio como el beneficio futuro de tasas más bajas.

Baja competencia entre compradores

A diferencia de los períodos de «mercado caliente» donde muchas ofertas competían por una misma propiedad, hoy los compradores enfrentan mucha menos competencia. Esto permite negociar con calma, hacer contraofertas e incluso solicitar mejoras o reparaciones como parte del acuerdo.

En las últimas semanas, he acompañado a varios clientes que fueron los únicos interesados en propiedades que, en circunstancias normales, habrían tenido múltiples oferentes. Esta ventaja negociadora es temporal y desaparecerá cuando el mercado comience a reactivarse.

Oportunidad de Compra Actual

Actualmente hay muuucho stock disponible, las tasas si bien están altas ya llevan bajando un par de meses, hay poca capacidad de compra, pesimismo en el aire, la economía está lenta. Y la verdad, hay mucho dueño con flexibilidad para hacer muy buenas rebajas.

Yo creo firmemente que durante este año van a haber muy buenas oportunidades para el que ha sido paciente y tiene sus lucas ahorradas.

No sé si se viene algo similar a la crisis del 2008 pero Chile en ese periodo estaba mucho mejor preparado para aguantar crisis internacionales. Ahora nisiquiera falta que ocurra una crisis de tal magnitud para que nos lleguén las consecuencias de un mercado internacional lento. Estados Unidos y China no se ven nada bien y no hay muucha esperanza de repunte…

Esta combinación de factores hace que sea un momento excepcional para compradores preparados que buscan invertir o comprar su hogar con la asesoría adecuada.

Casos reales: Oportunidades que he encontrando para mis clientes

Para ilustrar el tipo de oportunidades que existen actualmente en el mercado, quiero compartir algunos casos reales (con datos modificados para proteger la privacidad):

Caso 1: Departamento en Santiago Centro sin Estacionamiento

• Valor tasación comercial hecha por Mutuaria: UF2.109

• Precio inicial de venta: UF1.850

• Precio final negociado: Aún no se vende pero de venderse sería con un 20% de descuento sobre tasación)

• Características: 1 dormitorios, 1 baños, 30m²

• Historia: Propietaria quiere liquidar sus activos en la zona.

Caso 2: Departamento en San Miguel sin estacionamiento

• Valor tasación comercial: UF2.350

• Precio inicial de venta: UF2.200

• Precio final negociado: UF2.100 (11.2% de descuento sobre tasación)

• Características: 1 dormitorio, 1 baño, 50 m² construidos

• Historia: Familia que necesitaba vender para mudarse a otra ciudad por motivos laborales, con urgencia de concretar en menos de seis meses.

Caso 3: Departamento en La Florida

• Valor tasación comercial por el Banco de Chile: UF 2.800

• Precio inicial de venta: UF 2.500

• Precio final negociado: UF 2.500 (11% de descuento sobre tasación)

• Características: 2 dormitorioS, 1 baño, 57m², cerca del metro Vicente Valdes

• Historia: Propiedad que llevaba más de 7 meses en venta y la propietaria necesitaba liquidez para pagar deudas

Estos casos demuestran que, con la estrategia adecuada y conocimiento del mercado, es posible encontrar propiedades significativamente por debajo de su valor real. La clave está en identificar vendedores motivados y propiedades que se ajusten exactamente a tus necesidades.

El Mejor Momento

Es bien sabido que el mercado inmobiliario es cíclico, es decir hay momentos bajos y momentos altos. Si miramos crisis anteriores, nos encontramos con la crisis subprime del 2007-2009 que generó un impacto global en el sector inmobiliario debido a la recesión económica. En Chile, esta situación llevó a una acumulación gradual de stock de propiedades disponibles entre 2008 y 2010, hasta que la compra de bienes raíces comenzó a reactivarse alrededor del 2010.

Ventas de Propiedades en Chile entre 2006 a 2013

Entonces, si miramos hacia atrás. ¿Cuál fue el mejor momento para comprar?

Según yo el mejor momento no es cuando las tasas están en valores mínimos para »aprovechar la mejor tasa». Más bien, es cuando hay pesimismo en el aire, cuando el mercado se percibe como lento y sin señales claras de recuperación. Cuando las tasas van a la baja pero falta para que toquen fondo. Ese es el mejor momento para lograr un descuento significativo en la compra de una propiedad.

Es en esos momentos de pesimismo cuando se acumula la mayor cantidad de stock en el mercado, lo que le da al comprador una amplia variedad de opciones para elegir.

Ese escenario suele coincidir con el anuncio de bajada de tasas.

Actualmente llevamos 9 meses de bajadas más o menos significativas. En este punto, aunque las tasas aún están altas, hay pesimismo, y justamente ese es el argumento que muchos usan para no comprar, reforzando la percepción negativa.

Pero este es el momento donde los cazadores como por ejemplo las institucionales y family office salen a buscar oportunidades

El enfoque no debería estar únicamente en la tasa de interés, sino en el precio de compra y en la posibilidad de obtener un descuento grande. Y ese momento, muy probablemente, es ahora.

¿Por qué no es Ideal esperar a que la Tasa Hipotecaria Baje a Mínimos?

Cuando las tasas están en su punto más bajo quiere decir que ya el peor momento ya pasó, que las oportunidades con mayor descuento ya se vendieron. Si las tasas están en su punto más bajo, quiere decir que el mercado se está recuperando, que ya empezó otro ciclo.

El último ciclo importante se podría decir que empezó con el fin de la crisis subprime.

Yo en ese tiempo tenía alrededor de 12 o 13 años y la verdad no sentí nada diferente pero esa recesión pegó fuerte en todo el mundo, incluido en Chile.

Si miramos los gráficos de las tasas hipotecarias en Estados Unidos y de Chile entre 2004 y 2025 nos damos cuenta de que el piso de la tasa fue mucho después de la recesión económica del 2007-2008. De hecho, en Chile, desde que fue el punto máximo de la hasta el punto mínimo pasaron como 2 años aproximadamente, y cuando cayó no siguió bajando, sino que se mantuvo estable. En el ciclo actual el punto más alto fue en diciembre del 2023, eso fue hace ya un año, eso quiere decir que la tasas se estabilizarían a fines de este año en diciembre 2025 (los tiempos nunca son identicos). Los eventos nunca pasan exactamente dos veces, pero como dicen por ahí la historia rima.

En este gráfico vemos la tasa hipotecaria en Chile desde el 2004 hasta el 2025

En este gráfico vemos la tasa de créditos de Hipotecarios a 30 años en USA desde el 2004 hasta el 2025

Los 4 factores que hacen de este momento una oportunidad única que se repite cada 2 decadas

1. Comparación entre Precios/Tasa

Si analizamos históricamente la relación entre precios de propiedades y tasas hipotecarias en Chile, encontramos que el momento ideal para comprar no es cuando las tasas están en su mínimo (ya que los precios ya han subido), sino cuando la tasa sigue alta y se empieza a acumular harto stock. Actualmente estamos en ese punto: tasas en descenso pero todavía no en mínimos, y precios en propiedades usadas con descuentos significativos.

2. El volumen de construcción está en mínimos históricos

Los permisos de edificación en Chile han caído más de un 35% en los últimos dos años. Esto significa que en los próximos 24-36 meses el stock de propiedades nuevas será limitado, lo que eventualmente presionará los precios al alza cuando la demanda se recupere.

3. Inflación a la baja

Actualmente el banco central ya hizo su pega. Es decir que ya usó las herramientas necesarias para bajar la inflación y ralentizar la economial. Eso nos indica que estamos en un periodo de desaceleración economica, durante este periodo suele haber harto stock disponible, miedo en el mercado u precios se estancan Una propiedad adquirida hoy a precio reducido representará una protección financiera ante un escenesario de inyección monetaria a futuro

4. Oportunidad de negociación irrepetible

Como he mencionado anteriormente, la combinación de vendedores motivados, amplio stock disponible y baja competencia entre compradores crea una ventana de oportunidad para negociar condiciones que raramente se ven en el mercado chileno: desde descuentos significativos hasta flexibilidad en las formas de pago, inclusión de muebles o modificaciones a la propiedad antes de la entrega

El costo de esperar vs. El beneficio de actuar en periodo de estancamiento

Muchos potenciales compradores están adoptando una actitud de «esperar y ver», esperando que el mercado baje más de precio o que las tasas llegarán a mínimos históricos nuevamente. Pero lo que no se dan cuenta es que esta estrategia tiene costos ocultos importantes:

El costo de oportunidad Mientras esperas la «tasa perfecta», las mejores propiedades (aquellas bien ubicadas, con buena distribución, orientación y terminaciones) están siendo adquiridas por compradores más decisivos que reconocen que la ubicación y calidad son factores que siempre mantienen su valor, independientemente del ciclo económico.

El costo financiero real: Supongamos un escenario optimista donde las tasas bajan un 1% adicional en los próximos 12 meses. En una propiedad de $100 millones con un crédito a 25 años, esto representa un ahorro aproximado en el pago del dividedo de $50.000 mensuales, multiplicado por 12 serían $600mil pesos chilenos (sin contar la UF que suele aumentar un 3% anual). Sin embargo, si compras en un periodo de estancamiento (idealmente una propiedad usada), puedes comprar facilmente algo bueno con 5% de descuento. Y si quieres aprovechar la tasa, puedes refinanciar cuando la tasa siga bajando. Entonces financieramene hablando sale mejor comprar cuandohay miedo en el ambiente en vez de esperar a que baje la tasa

¿Cómo puedo ayudarte a encontrar una buena oportunidad?

Con más de 5 años de experiencia en el mercado inmobiliario chileno y habiendo asesorado a más de 100 clientes en la compra de propiedades, mi enfoque es simple pero efectivo:

1. Análisis personalizado

Evaluamos juntos tus necesidades específicas, capacidad financiera y objetivos a largo plazo.

2. Búsqueda estratégica

Accedo a propiedades que ni siquiera han salido al mercado abierto, gracias a mi red de contactos con otros corredores, inmobiliarias y propietarios directos.

3. Negociación profesional

Mi experiencia me permite identificar el punto exacto donde un vendedor está dispuesto a flexibilizar, logrando el mejor precio posible para ti.

4. Asesoramiento financiero

Te ayudo a evaluar diferentes alternativas de financiamiento, comprendiendo que la tasa es importante, pero no es el único factor a considerar.

5. Acompañamiento integral

Desde la búsqueda inicial hasta la firma de la escritura final, me encargo de todos los detalles para que el proceso sea fluido y sin sorpresas.

No sé cuanto tiempo dure este periodo de estancamiento, pero el gobierno ya está implementando politicas para estimular la demanda, y el banco central también está haciendo lo suyo para bajar las tasas. Si estás pensando en comprar una propiedad, ya sea para vivir o como inversión, este es un buen momento para tomar acción, precisamente cuando hay temor en el ambiente. El mercado ya está mostrando señales sutiles de cambio, y cuando estas tendencias se vuelvan evidentes para todos — cuando los vendedores vean que se está volviendo a comprar propiedades— ya no estarán dispuestos a ofrecer buenos descuentos. En ese momento, la ventana de oportunidad se habrá cerrado.

Recuerda: las mejores decisiones inmobiliarias no son las que se toman esperando condiciones perfectas, sino las que aprovechan las imperfecciones del mercado a tu favor.

Me encanta hablar y escribir de este tema, así que seguiré recolectando información de chile y otros países para ver qué es lo que se viene para el mercado inmobiliario nacional basado en la comparación y en la historia. Si andas buscando propiedades para comprar conversemos para ver si te puedo ayudar a encontrar oportunidades con descuento

O también si quieres vender yo te puedo ayudar

Gracias por leer

— Alex