Todo lo que Necesitas Saber sobre el Nuevo Subsidio Habitacional 2025: Guía Completa
Es sabido que la compra de viviendas nuevas está estancada hace un buen tiempo, se han implementado una serie de diversas politicas públicas como por ejemplo: El FOGAES, Incentivos Triutarios para la Construcción, etc. Ahora salió una nueva politica publica para tratar de mover el mercado, que es un subsidio al comprador, para ser especifico, al dividendo del crédito hipotecario.
La mayoria de personas tiene miedo o desconfia de la letra chica pero acá te voy a explicar al detalle esta nueva ley.
¿De Qué se Trata Este Nuevo Subsidio?
La Ley 21.748 (la escribo por si quieres buscarla), publicada el 29 de mayo de 2025, estableció dos beneficios concretos que funcionan juntos para ayudarte a comprar tu casa:
1. Subsidio Directo a la Tasa de Interés
El Estado te descuenta 60 puntos base (0,6%) de la tasa de interés de tu crédito hipotecario.
En simple: Si el banco te ofrece un crédito al 4,5%, con este subsidio pagarás solo 3,9%. Puede parecer poco, pero en un crédito a 20 o 25 años, la diferencia es millonaria.
2. Garantía Estatal FOGAES
El Estado hace como Aval hasta el 60% del valor de tu propiedad ante el banco. Esto significa que:
- El banco te ve como un cliente menos riesgoso
- Tienes más posibilidades de que te aprueben el crédito
- Puedes acceder a mejores condiciones de financiamiento
¿Cuánto Puedes Ahorrar Realmente?
Te doy ejemplos concretos con números reales:
Crédito de $80 millones a 20 años:
- Sin subsidio: pagas $510.000 mensuales
- Con subsidio: pagas $480.000 mensuales
- Ahorro mensual: $30.000
- Ahorro total en 20 años: $7.200.000
Crédito de $120 millones a 25 años:
Sin subsidio: pagas $680.000 mensuales
Con subsidio: pagas $635.000 mensuales
- Ahorro mensual: $45.000
- Ahorro total en 25 años: $13.500.000
Es plata real que se queda en tu bolsillo.
Ahorro estimado con el subsidio a la tasa
Supuestos:
• Financias el 80 % del valor de la vivienda
• Plazo 25 años (300 meses)
• Tasa banco 4,5 % anual vs. 3,9 % con subsidio
• 1 UF ≈ $39.200
| Valor de la vivienda | Monto del crédito | Dividendo SIN subsidio | Dividendo CON subsidio | Ahorro mensual | Ahorro total en 25 años |
| 2.000 UF ($78.400.000) | 1.600 UF ($62.720.000) | 8,89 UF ($348.488) | 8,36 UF ($327.712) | 0,53 UF ($20.776)** | 158 UF ($6.196.000)** |
| 2.500 UF ($98.000.000) | 2.000 UF ($78.000.000) | 11,11 UF ($435.512) | 10,45 UF ($409.640) | 0,66 UF ($25.872) | 198 UF ($7.782.000)** |
| 3.000 UF ($117.600.000) | 2.400 UF ($94.080.000) | 13,33 UF ($522.536) | 12,54 UF ($491.568) | 0,79 UF ($30.968) | 238 UF ($9.347.000)** |
| 3.500 UF ($137.200.000) | 2.800 UF ($109.760.000) | 15,56 UF ($609.952) | 14,63 UF ($573.496) | 0,92 UF ($36.064) | 277 UF ($10.880.000)** |
| 4.000 UF ($156.800.000) | 3.200 UF ($125.920.000) | 17,78 UF ($696.976) | 16,73 UF ($655.816) | 1,05 UF ($41.160) | 317 UF ($12.436.000)** |
(Valores en UF y en pesos aproximados)
Así, con el subsidio:
• Ahorras entre $20.000 y $41.000 cada mes en el dividendo.
• En 25 años el ahorro total varia entre $6,2 y $12,4 millones, dependiendo del valor de la propiedad.
(Recuerda que son cálculos aproximados; la UF y las tasas reales pueden variar.)
¿Quién Puede Acceder a Este Beneficio?
Aquí viene la mejor noticia: prácticamente cualquier chileno puede postular. Los requisitos son simples:
Dos Caminos, Un Mismo Beneficio: ¿Cuál es el Tuyo?
Lo primero que debes saber es que este subsidio tiene dos modalidades con requisitos diferentes. No te confundas: ambas ofrecen los mismos beneficios (subsidio a la tasa + garantía FOGAES), pero están diseñadas para distintos perfiles de compradores.
Modalidad 1 – Cupos Generales (44.000 disponibles): Para cualquier chileno que quiera comprar una vivienda nueva, sin importar si es su primera propiedad o si tiene altos ingresos. Es la opción más flexible.
Modalidad 2 – Cupos Especiales MINVU (6.000 disponibles): Diseñada específicamente para familias de sectores medios y emergentes que compran su primera vivienda y que califican o ya tienen subsidios DS1/DS19.
La buena noticia: si no sabes cuál te conviene, puedes evaluar ambas opciones con tu ejecutivo bancario. Veamos los requisitos de cada una:
Requisitos Generales (para los 44.000 cupos principales):
- Ser persona natural (no empresa)
- Comprar una vivienda NUEVA (primera venta)
- Que la propiedad no supere las 4.000 UF (aproximadamente $160 millones)
- No haber firmado promesa antes del 31 de diciembre de 2024
Lo que NO se requiere:
- No importa tu nivel de ingresos
- No tiene que ser tu primera vivienda
- No hay restricción de edad
- Puedes tener otras propiedades
Dato importante: Incluso puedes comprar más de una propiedad con este beneficio, si tienes capacidad de pago.
Los 6.000 Cupos Especiales: ¿Eres Beneficiario MINVU?
Además de los 44.000 cupos generales, hay 6.000 cupos reservados con condiciones especiales:
Requisitos adicionales para estos cupos:
- Debe ser tu primera vivienda
- El valor máximo es 3.000 UF (~$120 millones)
- Debes cumplir requisitos del DS1 o DS19, o ser beneficiario de estos programas MINVU
Si ya tienes un subsidio DS1 o DS19, puedes combinarlos con este nuevo beneficio. Es decir, subsidio MINVU + subsidio a la tasa = doble ahorro.
¿Cómo y Cuándo Postular?
El proceso es más simple de lo que parece:
Paso 1: Prepara tu documentación (aqui depende de si erres empleado dependiente o independiente)
Liquidaciones de sueldo últimos 12 meses
- Carpeta tributaria al día
- Cotizaciones AFP
- Cédula de identidad vigente
- Cotizaciones de propiedades nuevas que te interesen
Paso 2: Cotiza en varios bancos
Ve a mínimo 3 instituciones financieras. Todos los bancos comerciales participan en el programa y están obligados a informarte sobre el beneficio.
Paso 3: Elige y postula
- Compara las ofertas
- Elige la mejor opción
Paso 4: Cierra tu operación
Una vez aprobado, el subsidio se aplica automáticamente a tu crédito.
Timeline importante:
- Inicio: Los bancos ya están recibiendo postulaciones
- Vigencia: Hasta mayo 2027 o hasta agotar los 50.000 cupos
- Asignación: Por orden de llegada (no hay sorteo)
Preguntas Frecuentes que Me Han Hecho
¿Puedo usar este subsidio si ya tengo casa?
Sí, para los 44.000 cupos generales no importa si tienes otras propiedades. Solo los 6.000 cupos especiales requieren que sea primera vivienda.
¿Sirve para cualquier propiedad?
No, solo para viviendas NUEVAS (primera venta). No aplica para propiedades usadas.
¿Qué pasa si ya firmé promesa?
Si firmaste antes del 31 de diciembre de 2024, no puedes acceder al beneficio para esa operación.
¿Puedo refinanciar mi crédito actual con este subsidio?
No, la ley específicamente excluye las novaciones (refinanciamientos).
¿Es compatible con otros beneficios?
Sí, es compatible con subsidios MINVU (DS1, DS19) y otros beneficios habitacionales.
Errores que Debes Evitar
- No asumas que no calificas – Revisa los requisitos, son más simples de lo que parecen
- No te quedes con un solo banco – Las condiciones varían incluso con el subsidio
- No esperes demasiado – Los cupos son limitados y se asignan por orden
- No olvides que es solo para propiedades nuevas – Las usadas no califican
- No firmes promesas sin verificar – Asegúrate de que la propiedad cumpla todos los requisitos
Mi Recomendación Personal
En mis años como corredor, veo con buenos ojos esta medida, osea, más allá de una solución real al problema, lo veo como una forma de mitigar el ambiente de pesimismo que hay en el mercado y poder mover un poco el tema de la compra. Si estás pensando en comprar, estas son mis sugerencias:
- Actúa rapido pero sin tirarte a la piscina sin agua – Los cupos se van a agotar, pero analiza bien si te conviene comprar algo a ese precio en comparación con propiedades usadas pero mucho mas baratas
- Considera la inversión – Si tienes capacidad, el subsidio también aplica para propiedades de inversión
- Busca proyectos con entrega en los años cercanos – Mientras más rápido escritures, más seguro tienes tu cupo
- Asesórate bien – Un buen corredor puede ayudarte a maximizar los beneficios
El Contexto: Por Qué Este Subsidio Existe
La realidad es dura: según la Cámara Chilena de la Construcción, una familia necesita hoy 11 años de ingresos completos para comprar una vivienda, cuando en 2003 necesitaba solo 3,5 años.
Este subsidio es una respuesta directa a esta crisis de accesibilidad. Y aunque no resuelve todo el problema, es una ayuda concreta que puede ser la diferencia entre seguir arrendando o finalmente tener tu propia casa.
¿Necesitas Ayuda?
Si después de leer esta guía tienes dudas o necesitas orientación personalizada, estoy aquí para ayudarte. Como corredor especializado puedo:
- Identificar propiedades nuevas que califiquen a tu perfil
- Conectarte con ejecutivos bancarios capacitados
- Ayudarte a maximizar el beneficio del subsidio
- Guiarte en todo el proceso de compra
Recuerda: este subsidio tiene fecha de vencimiento y cupos limitados. La información es poder, pero la acción es lo que genera resultados.
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Chau
—Alex